Pressemitteilung vom 16. November 2015

Wohnungsleerstand in Deutschland. Welche Quote ist angemessen?

Leipzig. Der Wohnungsleerstand ist in den letzten Jahren zunehmend in den Fokus wohnungspolitischer und städtebaulicher Debatten sowie Entscheidungen gerückt. Eine entscheidende Messgröße dafür ist die Leerstandsquote, die sowohl die angemessene Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen als auch die Marktgängigkeit von Wohnungen abbilden soll. Bisher wurde diese Quote kaum klar definiert und oft je nach Perspektive bewertet. Wissenschaftler des Helmholtz-Zentrums für Umweltforschung (UFZ) schlagen deshalb eine systematische Kategorisierung des Wohnungsleerstandes vor und plädieren angesichts seiner Schlüsselrolle in Wohnungspolitik und Städtebau dringend für dessen weitere Qualifizierung und Diskussion.

Karte: Leerstandsquoten in deutschen Gemeinden 2011; Datengrundlage: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2014c

Leerstandsquoten in deutschen Gemeinden 2011
(Datengrundlage: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2014c).

Zoom

In Deutschland standen am 9. Mai 2011 insgesamt 1.720.083 Wohneinheiten leer, was einer Leerstandsquote von 4,4 Prozent entsprach. Das zeigen die Daten der bislang einzigen Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ), die in ganz Deutschland nach der Wiedervereinigung stattfand. Doch was sagt diese Zahl aus – wie ist sie zu bewerten?

„Obwohl die Quote leerstehender Wohnungen für beide Seiten – angespannte und entspannte Wohnungsmärkte – ein höchst relevantes Thema ist, wird die ‚angemessene‘ oder ‚normale‘ Leerstandsquote ganz unterschiedlich bemessen“, so Professor Dieter Rink, Stadtsoziologe am Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung (UFZ) in Leipzig. Als Anzeiger für einen funktionierenden Wohnungsmarkt werde zwar häufig auf eine „normale“ Leerstandsquote verwiesen. In der Regel bleibe jedoch unklar, was das ist: Ist etwa ein Leerstand von 6 Prozent als moderat, problematisch oder gar schon krisenhaft zu bewerten? „Das hängt von der Perspektive ab“, sagt Dieter Rink. Für Wohnungssuchende sei er nicht problematisch – im Gegenteil, sie können sich über eine breite Auswahl und fallende Miet- und Hauspreise freuen. Für Eigentümer bzw. Immobilien- und Wohnungsunternehmen sehe das ganz anders aus, denn sie haben Probleme bei der Vermarktung.

Auch die Definitionen und damit Bezugsgrößen von „Leerstand“ sind verschieden. So betrachtet die Immobilienwirtschaft beispielsweise meist nur die sogenannten „marktaktiven“ Leerstände, sprich, leere Wohnungen, die auch vermietet werden können. Daher kommt sie meist zu niedrigen Quoten. Für die Stadtplanung ist dagegen die Gesamtheit der leerstehenden Wohnungen entscheidend, inklusive der nicht-marktaktiven Bestände, die saniert oder modernisiert werden müssen oder gar ruinös sind.

Ursache dieses unterschiedlichen Verständnisses und der unterschiedlichen Bewertung der Leerstandsquote ist, dass sie „trotz ihrer Bedeutung ein bislang nicht systematisch untersuchter Indikator für die Stadtplanung ist“, so Rink.

Er hat deshalb gemeinsam mit seinem Kollegen Manuel Wolff eine Systematik entwickelt, die Leerstand quantitativ und qualitativ bewertet – auch unter Berücksichtigung der verschiedenen Perspektiven. Sie schlagen eine Kategorisierung in sieben Klassen vor, in der die einzelnen Leerstandsquoten in ihren Konsequenzen für alle Interessenslagen genau beschrieben werden. Sie reichen von „sehr niedrig“ (unter 2 Prozent) bis „extrem“ (über 15 Prozent). Als „angemessen“ wird Leerstand in der Spanne von 3 bis 5 Prozent betrachtet.

Diese Leerstandsquoten müssen dann im konkreten Fall weiter spezifiziert werden: „Beispielsweise muss berücksichtigt werden, ob es sich um Mietwohnungs- oder Eigentumsmärkte, ländliche, (groß)städtische oder metropolitane Märkte bzw. schrumpfende oder wachsende Märkte handelt“, betont Rink. Außerdem legen die Wissenschaftler der Schematik eine umfassende Definition leerstehender Wohnungen zugrunde, die marktaktive und nicht-marktaktive Wohnungen einbezieht.

Angewendet haben die Wissenschaftler ihre Methode auf die Daten der bislang einzigen flächendeckenden Gebäude- und Wohnungszählung von 2011, deren Daten seit Sommer 2014 zugänglich sind und in dieser Studie nun erstmals hinsichtlich des Leerstands systematisch ausgewertet wurden.

Ihr Fazit: „In etwa 35 Prozent der deutschen Kommunen steht mit 4,4 Prozent zwar eine „angemessene“ Zahl an Wohnungen leer, jedoch mit erheblichen regionalen Unterschieden. Erwartungsgemäß zeigt sich ein klarer Ost-West-Unterschied, allerdings mit Differenzierungen. So bewegt sich der westdeutsche Durchschnittswert mit 3,3 Prozent knapp über einer „niedrigen“ Leerstandsquote, der Durchschnitt für Ostdeutschland zeigt dagegen mit 7,6 Prozent eine „hohe“ Leerstandsquote an; knapp zwei Prozent Leerstand in Hamburg stehen mehr als 12 Prozent in Leipzig gegenüber.

Die Leerstandsquoten in Sachsen und Sachsen-Anhalt sind eher ein städtisches Problem; in Thüringen und Brandenburg sind sie weniger flächendeckend und eher ländlich konnotiert. Ähnliches trifft für Hessen und Baden-Württemberg zu. Die Varianz der kommunalen Leerstandsquoten, die die Studie offenbart, ist ein Beleg für die divergierende Entwicklung des deutschen Wohnungsmarktes: Leerstand und Knappheit existieren räumlich und zeitlich nebeneinander. Aus den Leerstandquoten können laut Aussage der Wissenschaftler insofern keine flächenhaften Generalisierungen beziehungsweise vereinfachenden Aussagen für die Wohnungs- und Stadterneuerungspolitik abgeleitet werden. Die sieben vorgeschlagenen Kategorien des Leerstands gestatten eine sinnvolle Differenzierung der Leerstände auf kommunaler Ebene, denn sie bieten der Praxis Kriterien, um Leerstandsquoten bewerten zu können. Angesichts der Schlüsselrolle, die der Leerstandsquote in der Praxis des Städtebaus und der Wohnungspolitik zukommt, plädieren die Wissenschaftler jedoch dringend für eine weitere Diskussion und Qualifizierung.

top

Publikation

Dieter Rink, Manuel Wolff:
Wohnungsleerstand in Deutschland. Zur Konzeptualisierung der Leerstandsquote als Schlüsselindikator der Wohnungsmarktbeobachtung anhand der GWZ 2011. RAUMFORSCHUNG, RAUMORDNUNG 73:311–325. DOI 10.1007/s13147-015-0361-8

Weitere Informationen

Prof. Dr. Dieter Rink Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung (UFZ)
Department Stadt- und Umweltsoziologie
dieter.rink@ufz.de

oder über

Susanne Hufe (UFZ-Pressestelle)
Telefon: +49-(0)341-235-1630

top

Im Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung (UFZ) erforschen Wissenschaftler die Ursachen und Folgen der weit reichenden Veränderungen der Umwelt. Sie befassen sich mit Wasserressourcen, biologischer Vielfalt, den Folgen des Klimawandels und Anpassungsmöglichkeiten, Umwelt- und Biotechnologien, Bioenergie, dem Verhalten von Chemikalien in der Umwelt, ihrer Wirkung auf die Gesundheit, Modellierung und sozialwissenschaftlichen Fragestellungen. Ihr Leitmotiv: Unsere Forschung dient der nachhaltigen Nutzung natürlicher Ressourcen und hilft, diese Lebensgrundlagen unter dem Einfluss des globalen Wandels langfristig zu sichern. Das UFZ beschäftigt an den Standorten Leipzig, Halle und Magdeburg über 1.100 Mitarbeiter. Es wird vom Bund sowie von Sachsen und Sachsen-Anhalt finanziert.

Die Helmholtz-Gemeinschaft leistet Beiträge zur Lösung großer und drängender Fragen von Gesellschaft, Wissenschaft und Wirtschaft durch wissenschaftliche Spitzenleistungen in sechs Forschungsbereichen: Energie, Erde und Umwelt, Gesundheit, Schlüsseltechnologien, Struktur der Materie, Verkehr und Weltraum. Die Helmholtz-Gemeinschaft ist mit fast 36.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in 18 Forschungszentren und einem Jahresbudget von rund 3,8 Milliarden Euro die größte Wissenschaftsorganisation Deutschlands. Ihre Arbeit steht in der Tradition des Naturforschers Hermann von Helmholtz (1821-1894).

zurück
top