Verfügungsrechte im Stadtumbau. Handlungsmuster und Steuerungsinstrumente in Altbauquartieren



Status

Dissertationsvorhaben UFZ/Universität Kassel


Projektlaufzeit

2005 − 2008


Kurzbeschreibung

Der wirtschaftliche und demographische Wandel hat die Entwicklungsvorzeichen vieler Städte von plus auf minus umgekehrt. Schrumpfende Städte und Quartiere sind eine Realität in weiten Teilen Europas. Ein Planungssystem, das für einen stetig wachsenden Wohnungsbedarf und Flächenverbrauch geschaffen wurde, muss heute Verluste verteilen. Angesichts hoher Leerstände und sinkender Mieten werden Immobilien zur Risikoinvestition, mangelnde Erträge führen vermehrt zu Zwangsversteigerungen. Vernachlässigung und Verfall gefährden die Bausubstanz und damit die Identität und Funktion vieler historischer Städte.

In diesem Forschungsprojekt stehen die Eigentumsstrukturen im Vordergrund. Im Sinne der neuen Institutionenökonomik wird Hausbesitz nicht als Stuck und Stein, sondern als Bündel von Verfügungsrechten verstanden, das auf viele Akteure verteilt ist: So erwerben die Mieter das Recht zur Nutzung, die Darlehensbank erhält die Zinsen, die Stadt bestimmt Art und Maß der Bebauung, Makler und Hausverwalter haben Einfluss auf Belegung und Ertrag. Mit der Aufteilung in Anlegerwohnungen oder dem Verkauf von Darlehen werden die Verfügungsrechte an Immobilien weiter verbreitet, was den Spielraum der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer teilweise bis zur Handlungsunfähigkeit senkt. Entscheidend für die bauliche Entwicklung sind nicht mehr nur der lokale Bodenmarkt, sondern der regionale Wohnungsmarkt und der globale Finanzmarkt. Mit der Zunahme ortsfremder und anonymer Interessen sinken die Einflussmöglichkeiten der kommunalen Stadtplanung.

Die Dissertation fußt auf qualitativen Interviews mit Hauseigentümern, Immobilienprofis und Planern sowie einer GIS-Kartierung von Leerstand und Bauzustand in der Fallstudienstadt Zeitz in Sachsen-Anhalt. Der Stadtumbau kann nur gelingen, wenn die Akteure die Spezifika der Immobilienteilmärkte und die Verteilung der Verfügungsrechte zur Grundlage nehmen. Allein die Kommunikation über gemeinsame Ziele reicht nicht aus, es müssen auch die Institutionen wie Fördermittel, Miet-, Wohneigentums- und Planungsrecht zur Diskussion gestellt werden. Wenn es gilt, leistungs- und handlungsfähige Besitzstrukturen zu schaffen, sind angesichts fehlender ökonomischer Anreize und gegenseitiger Blockaden der Rechteinhaber staatliche Eingriffe unumgänglich.

Folgende Ergebnisse werden angestrebt:

  • Analyse des Immobilienmarktes in schrumpfenden Städten
  • Zusammenhänge von Marktversagen, lokaler Planung und staatlichen Interventionen
  • Definition von Eigentumsverhältnissen anhand von Verfügungsrechten und Institutionen
  • Einschätzung der Rolle von Mittelsmännern wie Makler, Hausverwalter und Planer
  • Typlogie und Modell von Verfügungsrechte-Konstellationen und Handlungsmodi
  • Konzeptionelle Ansätze für neue Planungsinstrumente im Stadtumbau