Marktorientierte Bewertung von vornutzungsbelasteten Brachflächen und Megasites

Dieses Teilprojekt beleuchtet die ökonomische Bewertung von Revitalisierungsprojekten und vornutzungsbelasteten Standorten. Wenngleich die Erkundung und Sanierung der komplexen Kontaminationen eine der größten Herausforderungen für die Wiedernutzung von Megasites darstellen, so behindern doch in der Praxis zusätzliche „Makel“ eine Inwertsetzung. Hierzu zählen etwa Einschränkungen durch verbliebene Gebäudestrukturen und -fundamente, durch den Denkmalschutz oder Naturschutz sowie die Unsicherheiten, die Marktteilnehmer aufgrund der Kontaminationsbelastungen wahrnehmen.

Die Bewertung einer Vielzahl dieser Vornutzungslasten ist im ökonomischen Sinne mit hohen Unsicherheiten behaftet. Die Sanierungskosten variieren in Abhängigkeit des Erkundungsstandes deutlich, die Aufwendungen für die Flächenaufbereitung und neue Infrastrukturen können erheblich sein, Nachnutzungsbeschränkungen können sich ergeben aufgrund unerwarteter Kontaminationsfunde oder Sanierungsfehler, öffentlich- und privatrechtliche Ansprüche können entstehen. Standorte, die mit solchen Makeln behaftet sind, sind in einem gewissen Sinne durch ihre Vornutzung “stigmatisiert” und deshalb schlecht marktgängig. Dass heißt, sie können nur mit einem erhöhten Vermarktungsaufwand verkauft werden.

Daher werden Investoren in Megasites nur dann investieren, wenn ihnen für die wahrgenommenen Unsicherheiten ein Nachlass im Kaufpreis gewährt wird im Vergleich zu einem ähnlich beschaffenen, aber nicht vornutzungsbelasteten Grundstück. Für die erfolgreiche Vermarktung von Megasites sind deshalb Verfahren einer marktorientierten Bewertung unabdingbar, die diese Unsicherheiten quantifizieren.

In SAFIRA II werden für die integrierte Bewertung von Megasites entsprechende Bewertungsverfahren entwickelt und empirisch getestet. So wurde mit dem Konzept des Marktorientierten Risikoabschlags eine Methodik vorgelegt, auf deren Grundlage im Rahmen der Grundstückswertermittlung die Unsicherheiten, die am Markt wahrgenommen werden und aufgrund der Marktbedingungen kaufpreisrelevant sind, zu bewerten.

Bewertung kontaminierter Grundstücke und Marktorientierter Risikoabschlag

Bewertung kontaminierter Grundstücke


Für die Ermittlung des Marktorientierte Risikoabschlag werden auf der Grundlage einer internationalen Literaturstudie, von Experteninterviews und einer Expertenumfrage unter Wertermittlungssachverständigen konkrete Grundstücksmerkmale, der Planungs- und Informationsstand sowie die aktuelle Marktlage als Faktoren berücksichtigt und verschnitten.

Exemplarische Einflussfaktoren auf den Marktorientierten Risikoabschlag

Einflussfaktoren auf den MRA


Diese Methodik und weitere ökonomische Verfahren zur Bewertung von Megasites werden in der Guideline dargestellt und sind als software-basierte Tools in die Megasite Management Toolsuite (MMT) eingebunden.

Literatur

Bartke, S. (2011): Valuation of market uncertainties for contaminated land, International Journal of Strategic Property Management, 15(4), 356-378.

Bartke, Stephan; Schwarze, Reimund (2011): „Marktorientierte Bewertung vornutzungsbelasteter Grundstücke“, in Bock, S., A. Hinzen & J. Libbe (Hrsg.), Nachhaltiges Flächenmanagement – Ein Handbuch für die Pra-xis, Ergebnisse aus der REFINA-Forschung, Berlin: Difu, S. 290–294.

Bartke, Stephan (2010): "SAFIRA II Megasite Management Tool: Transparente Risikobewertung vornutzungsbelasteter Grundstücke", 2. TASK Symposium Auf Altlasten bauen - Flächen erkunden, sanieren, inwertsetzen - Strategien und Technologien Made in Germany, 30. Juni - 01. Juli 2010 im Volkspalast Leipzig.

Bartke, Stephan; Schwarze, Reimund (2009): Marktorientierte Risikobewertung vornutzungsbelasteter Grundstücke: Neue Wege zur transparenten Quantifizierung merkantiler Minderwerte, in GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert 20(4), 195–202.

Bartke, Stephan; Schwarze, Reimund (2009): Mercantile Value Reduction: Accounting for Stigma on Contaminated Land in Germany, 16th Annual European Real Estate Society Conference in Stockholm, Sweden.

Bartke, Stephan; Schwarze, Reimund (2009): „Marktorientierte Wertermittlung – Das EUGEN-Wertermittlungsmodul und das Konzept des Marktorientierten Risikoabschlags (MRA)“, in Brandenburgische Boden Gesellschaft für Grundstücksverwaltung und -verwertung (Hrsg.): Methodenkatalog : Vorstellung der im Verbundvorhaben SINBRA entwickelten Methoden zur Inwertsetzung nicht wettbewerbsfähiger Brachflächen, Zossen : BBG, S. 96–111.

Schwarze, Reimund; Bartke, Stephan (2009): „Financial Management Case Description Germany: Mercantile Value Reduction: Accounting for Stigma on Contaminated Land in Germany – Results from REFINA project SINBRA“, in Argus et al. (2009): Regional Approaches and Tools for Sustainable Revitalization. Documentation of a Workshop of the U.S.-German Bilateral Working Group, May 8 and 9, 2008 New York - New York, Washington, DC: U.S. Environmental Protection Agency, EPA/600/R-09/024, S. 18–19.

Bartke, Stephan; Schwarze, Reimund (2008): „Risikoorientierte Bewertung von vornutzungsbelasteten Grundstü-cken: Wertermittlung nachvollziehbar machen, Vermarktungsoptionen verbessern“, in Bayerisches Lan-desamt für Umwelt (Hrsg.): UmweltSpezial : III. Überregionaler REFINA-Workshop der Vier-Länder-Arbeitsgruppe »Flächenmanagement und Flächenrecycling in Umbruchregionen« 26. und 27. November 2008«, Hof an der Saale: LFU Bayern, S. 56–70.

Ansprechpartner

SAFIRA II

Stephan Bartke
Tel.: +49 (0)341 235 1683
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